Os condomínios residenciais podem
fixar tempo mínimo para a locação dos imóveis, independentemente do meio
utilizado para tal finalidade. O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma
do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento ao recurso de um
proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em
assembleia, que proibiu a locação das unidades por prazo inferior a 90 dias.
"Não há nenhuma ilegalidade
ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe
decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades
autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o artigo 1.336, IV,
do Código Civil de 2002, observada a destinação prevista na convenção
condominial" – disse o relator, ministro Villas Bôas Cueva.
O magistrado explicou que a
questão em julgamento não difere substancialmente da que foi apreciada pela
Quarta Turma, em abril deste ano, quando se entendeu que, caso a convenção do
condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não
poderão alugá-las por meio de plataformas digitais, a menos que essa modalidade
seja autorizada.
Na avaliação do relator, a forma
pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros –
plataforma digital, imobiliária, panfleto ou qualquer outra – não é o fator
decisivo para o enquadramento legal dessa atividade, nem é o que define se tal
prática atende ou não à destinação prevista na convenção condominial.
Para Villas Bôas Cueva, se esse
enquadramento legal se mostrar relevante para a solução do litígio, só será
possível fazê-lo considerando certos aspectos do caso, como a destinação
residencial ou comercial da área, o tempo de hospedagem, o grau de
profissionalismo da atividade, o uso exclusivo do imóvel pelo locatário ou o
seu compartilhamento com o dono, a prestação ou não de serviços periféricos, e
outros.
Segundo o ministro, o artigo 19
da Lei 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de utilizar sua unidade
autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e seus interesses,
condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem
obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Por sua vez, o
artigo 1.336, IV, do Código Civil prescreve ser dever do condômino dar à sua
parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.
No caso em análise, o magistrado
verificou que a convenção do condomínio prevê, em seu artigo 2º, a destinação
das unidades autônomas para fins exclusivamente residenciais. Segundo ele, a
questão a definir é se pode haver a disponibilização de imóveis situados em
condomínios para uso diverso daquele previsto na respectiva convenção, não
importando se tal prática ocorre por meio de plataformas eletrônicas ou outro
meio.
Com base nas premissas adotadas
no precedente da Quarta Turma, Villas Bôas Cueva concluiu que "a
exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou
curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não
se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao
condomínio".
O ministro ponderou que é
inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela
alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a
comunidade na qual estão temporariamente inseridas – o que confere
razoabilidade às eventuais restrições impostas com fundamento na destinação
prevista na convenção condominial.
Para o colegiado, o sistema de
reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de
contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem
oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações
específicas.
Segundo a turma, havendo previsão
expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível
a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.
Fonte: STJ, REsp 1884483
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