quarta-feira, 15 de dezembro de 2021

Condomínio residencial pode limitar ou impedir locação de imóvel por curto prazo

 

Os condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo para a locação dos imóveis, independentemente do meio utilizado para tal finalidade. O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento ao recurso de um proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em assembleia, que proibiu a locação das unidades por prazo inferior a 90 dias.

"Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o artigo 1.336, IV, do Código Civil de 2002, observada a destinação prevista na convenção condominial" – disse o relator, ministro Villas Bôas Cueva.

O magistrado explicou que a questão em julgamento não difere substancialmente da que foi apreciada pela Quarta Turma, em abril deste ano, quando se entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugá-las por meio de plataformas digitais, a menos que essa modalidade seja autorizada.

Na avaliação do relator, a forma pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros – plataforma digital, imobiliária, panfleto ou qualquer outra – não é o fator decisivo para o enquadramento legal dessa atividade, nem é o que define se tal prática atende ou não à destinação prevista na convenção condominial.

Para Villas Bôas Cueva, se esse enquadramento legal se mostrar relevante para a solução do litígio, só será possível fazê-lo considerando certos aspectos do caso, como a destinação residencial ou comercial da área, o tempo de hospedagem, o grau de profissionalismo da atividade, o uso exclusivo do imóvel pelo locatário ou o seu compartilhamento com o dono, a prestação ou não de serviços periféricos, e outros.

Segundo o ministro, o artigo 19 da Lei 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de utilizar sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e seus interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Por sua vez, o artigo 1.336, IV, do Código Civil prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.

No caso em análise, o magistrado verificou que a convenção do condomínio prevê, em seu artigo 2º, a destinação das unidades autônomas para fins exclusivamente residenciais. Segundo ele, a questão a definir é se pode haver a disponibilização de imóveis situados em condomínios para uso diverso daquele previsto na respectiva convenção, não importando se tal prática ocorre por meio de plataformas eletrônicas ou outro meio.

Com base nas premissas adotadas no precedente da Quarta Turma, Villas Bôas Cueva concluiu que "a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio".

O ministro ponderou que é inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas – o que confere razoabilidade às eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

 

Fonte: STJ, REsp 1884483

segunda-feira, 6 de dezembro de 2021

É possível a apreensão do passaporte ou a suspensão do direito de dirigir nas ações de execução?

 Entre um credor interessado em receber e um devedor que não se dispõe a pagar voluntariamente, há uma série de mecanismos oferecidos pela legislação para que o Judiciário possa solucionar o litígio. Além dos meios de execução típicos ou diretos – como o bloqueio de valores em conta e a penhora de outros bens –, o Código de Processo Civil, no artigo 139, inciso IV, deu poderes ao juiz para adotar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para garantir ao credor a satisfação de seu direito.

A partir desse dispositivo, extrai-se a possibilidade de que sejam utilizados os chamados meios atípicos de execução, medidas consideradas de coerção indireta e psicológica para obrigar o devedor a cumprir determinada obrigação. Entre as medidas que a Justiça vem adotando com essa finalidade estão a apreensão de documentos e o bloqueio de cartões de crédito.

Os meios de execução atípicos geraram um intenso debate sobre as condições e os limites de sua utilização, e várias dessas controvérsias já chegaram ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No julgamento do REsp 1.864.190, a Terceira Turma estabeleceu que os meios de execução indireta previstos no artigo 139, inciso IV, do CPC têm caráter subsidiário em relação aos meios típicos e, por isso, o juízo deve observar alguns pressupostos para autorizá-los – por exemplo, indícios de que o devedor tem recursos para cumprir a obrigação e a comprovação de que foram esgotados os meios típicos para a satisfação do crédito.

Na execução em análise, o credor pediu a adoção de medidas como a suspensão da Carteira Nacional de Habilitação (CNH), a apreensão do passaporte e o cancelamento de cartões de crédito do devedor. Os pedidos foram negados em primeiro e segundo graus.

A ministra Nancy Andrighi explicou que, no CPC/2015, o legislador optou por conferir maior elasticidade ao desenvolvimento da execução, de acordo com as circunstâncias de cada caso. Todavia, a magistrada ponderou que isso não significa que qualquer modalidade executiva possa ser adotada de forma indiscriminada, sem balizas ou meios de controle efetivos.

Além disso, a relatora apontou ser necessário diferenciar a natureza jurídica das medidas de coerção psicológica (que são apenas medidas executivas indiretas) em relação às sanções civis de natureza material – essas últimas com capacidade de ofender a proteção patrimonial, já que configuram sanções em razão do não pagamento da dívida.

"A diferença mais notável entre os dois institutos enunciados é a de que, na execução de caráter pessoal e punitivo, as medidas executivas sobre o corpo ou a liberdade do executado têm como característica substituírem a dívida patrimonial inadimplida, nela sub-rogando-se, circunstância que não se verifica quando se trata da adoção de meios de execução indiretos", esclareceu a ministra.

Citando lições da doutrina, Nancy Andrighi ressaltou que a adoção de medidas executivas coercitivas que recaiam sobre a pessoa do executado não significa que seu corpo passa a responder por suas dívidas, posto que essas medidas apenas pressionam psicologicamente o devedor para que ele se convença de que o melhor a fazer é cumprir voluntariamente a obrigação.

"Do mesmo modo, não se pode falar em inaplicabilidade das medidas executivas atípicas meramente em razão de sua potencial intensidade quanto à restrição de direitos fundamentais. Isso porque o ordenamento jurídico pátrio prevê a incidência de diversas espécies de medidas até mesmo mais gravosas do que essas", lembrou a ministra, destacando hipóteses como o despejo forçado, a busca e apreensão, e a remoção de pessoas e coisas.

Entretanto, a relatora enfatizou que, para a medida atípica ser adotada, o juízo deve intimar previamente o executado para pagar o débito ou apresentar bens destinados a saldá-lo e, na sequência, caso não haja o pagamento, realizar os atos de expropriação típicos.

Só após o esgotamento prévio dos meios diretos de execução é que, segundo a magistrada, o juízo pode autorizar, em decisão fundamentada, a utilização das medidas coercitivas indiretas – não bastando, como argumento, a mera repetição do texto do artigo 139 do CPC.

"Respeitado esse contexto, portanto, o juiz está autorizado a adotar medidas que entenda adequadas, necessárias e razoáveis para efetivar a tutela do direito do credor em face de devedor que, demonstrando possuir patrimônio apto a saldar o débito em cobrança, intente frustrar sem razão o processo executivo", concluiu a relatora.

Na mesma linha de entendimento, no REsp 1.782.418 e no REsp 1.788.950, a Terceira Turma definiu que as medidas atípicas, sempre em caráter subsidiário, só devem ser deferidas se houver no processo sinais de que o devedor possui patrimônio expropriável, pois, do contrário, elas não seriam coercitivas para a satisfação do crédito, mas apenas punitivas.

Nos últimos anos, o STJ tem sido reiteradamente chamado a analisar a validade de decisões judiciais que determinam a retenção de dois documentos em especial: o passaporte e a carteira de habilitação. Nesses casos, a discussão gira em torno das potenciais limitações ao direito de ir e vir e do cabimento dessas medidas no contexto das ações executivas.

Nos colegiados de direito privado, a posição que tem prevalecido é a da possibilidade da retenção ou suspensão dos documentos, desde que por decisão fundamentada e, como destacado anteriormente, após o esgotamento das vias executivas típicas.

Em 2018, a Quarta Turma firmou precedente importante no sentido de que é ilegal e arbitrária a retenção do passaporte em decisão judicial não fundamentada e que não observou o contraditório.

 

Relator do recurso, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que o STJ reconhece a validade da utilização do habeas corpus para questionar a apreensão de passaporte, como no caso analisado, pois a medida limita a liberdade de locomoção.

Em relação aos instrumentos executivos atípicos, o magistrado lembrou que o mérito das inovações trazidas pelo CPC/2015 foi a preocupação com a efetividade da tutela jurisdicional, mas que essa circunstância não pode afastar as regras constitucionais, em especial a restrição injustificada de direitos individuais.

No caso dos autos, Salomão destacou que o juízo da execução se limitou a deferir o pedido de suspensão do passaporte, sem se preocupar em demonstrar a necessidade e utilidade da medida. Como consequência da falta de fundamentação da decisão e da ausência do exercício do contraditório pelo devedor, o ministro considerou arbitrária a retenção do documento.

"O reconhecimento da ilegalidade da medida consistente na apreensão do passaporte do paciente, na hipótese em apreço, não tem qualquer pretensão em afirmar a impossibilidade dessa providência coercitiva em outros casos e de maneira genérica. A medida poderá eventualmente ser utilizada, desde que obedecido o contraditório e fundamentada a decisão, verificada também a proporcionalidade da providência", apontou o relator (RHC 97.876).

Com base nesses mesmos requisitos, no HC 597.069, a Terceira Turma manteve a apreensão de passaporte determinada em uma execução de dívida de aluguéis. A medida foi determinada em primeiro grau, após o não pagamento voluntário e o insucesso das tentativas de localização de bens.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) confirmou a ordem judicial, mas limitou os seus efeitos até o oferecimento de bens pelo devedor ou a realização de penhora.

No habeas corpus, a defesa alegou que as medidas restritivas seriam ilegais, desproporcionais e arbitrárias, pois somente o patrimônio da devedora deveria responder pelas dívidas, e ela se encontrava em Portugal, impedida de retornar ao Brasil por motivos financeiros.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino destacou que, segundo o próprio advogado, a devedora teria a intenção de morar fora do Brasil. "Pode-se daí extrair uma forma de blindagem do seu patrimônio, não deixando, pelo que se verificou no curso da execução, bens suficientes no Brasil para saldar as obrigações contraídas, e vindo a pretender residir fora do país e para lá levar o seu patrimônio e, quiçá, lá incrementá-lo, o que dificultaria, sobremaneira, o seu alcance pelo Estado-jurisdição brasileiro", ponderou o relator.

O ministro considerou legítimas e razoáveis as medidas coercitivas adotadas pelo juízo da execução.

"Na hipótese de a paciente efetivamente encontrar-se fora do país, tenho que a suspensão de seu passaporte poderá causar efeito não pretendido pelo magistrado originalmente, impondo-se, assim, acaso essa circunstância se confirme, que seja levantada a suspensão transitoriamente apenas para que a paciente retorne ao Brasil, quando então voltará a ter eficácia a suspensão", ressaltou.

 

Fonte: STJ, REsp 1864190; REsp 1782418; REsp 1788950; RHC 97876;