O comprador de imóvel que se
submete a pacto de alienação fiduciária em garantia, caso busque judicialmente
a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos com base apenas na
alegação de que não consegue mais honrar as prestações, não tem direito à
devolução do dinheiro após a simples retenção de um percentual em favor do
vendedor, nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Nesses casos, com a configuração da hipótese de
quebra antecipada do contrato, aplica-se o previsto nos artigos 26 e 27 da
Lei 9.514/1997, que preveem a entrega ao devedor, concluída a venda do bem em
leilão, do valor que sobrar do pagamento do total da dívida, das despesas e dos
encargos incidentes.
O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça
de São Paulo (TJSP) que, com base no CDC, havia determinado a resolução do
contrato de compra e venda de imóvel com a retenção, em favor do credor, de 20%
da quantia paga.
Relator do recurso do vendedor, o ministro Paulo de
Tarso Sanseverino explicou que o diferencial da alienação fiduciária é a
possibilidade de realização do crédito por via extrajudicial, sendo a cobrança
efetuada por meio de oficial do registro de imóveis, a quem compete intimar o
devedor a pagar a dívida, acrescida de juros e demais encargos, no prazo de 15
dias.
"Não purgada a mora, ao oficial compete,
ainda, promover o registro na matrícula do imóvel da consolidação da
propriedade em nome do credor fiduciário, quando, então, será deflagrado o
procedimento de venda extrajudicial do bem mediante leilões", acrescentou.
Entretanto, o relator lembrou que, no caso dos
autos, foi o adquirente que ajuizou a ação de resolução de contrato, mesmo sem
o vendedor, em princípio, ter dado causa ao litígio.
Alegação genérica
Nesse cenário, Sanseverino destacou que, na maioria
das vezes, a ação de resolução – proposta normalmente pelo credor – tem como
causa a ocorrência de inadimplemento, como previsto pelo artigo 475 do
Código Civil. Entretanto, apontou, existem hipóteses em que o pedido de
resolução é formulado pelo devedor, como no caso de bem que perece ou se
deteriora sem culpa do adquirente (artigos 234 e 235 do CC/2002).
Além disso, ressaltou o ministro, é possível o
pedido de resolução com base na onerosidade excessiva – hipótese, entretanto,
não compatível com o caso em julgamento, no qual não foram apontados, pelo
autor, os requisitos de vantagem extrema de uma das partes ou de acontecimento
extraordinário ou imprevisível (artigo 478 do código).
No caso sob análise – disse Sanseverino –, se houve
descumprimento, não foi por parte do credor, mas do devedor, autor da ação de
resolução, que manifestou comportamento contrário à execução do contrato,
alegando genericamente não ter condições de continuar pagando as prestações.
Para o ministro, criou-se uma situação inusitada, fora das hipóteses previstas
pela legislação.
Quebra antecipada
Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a conduta do
adquirente pode ser relacionada ao instituto da quebra antecipada, no qual há o
inadimplemento mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos
abertamente contrários ao cumprimento do contrato, a exemplo da tentativa de
resolução do acordo. Ainda assim – ressaltou –, o credor não discordou do
pedido de resolução, mas sim da forma como os valores seriam devolvidos ao
adquirente.
Em consequência, nessa hipótese, o relator entendeu
que poderia ser acolhida a resolução do contrato pelo desinteresse do
adquirente em permanecer com o bem; todavia, a devolução dos valores pagos não
deve ocorrer na forma do artigo 53 do CDC – segundo o qual, após ressarcidas as
despesas do vendedor mediante a retenção de parte do pagamento, devolve-se o
restante ao adquirente.
"A devolução dos valores pagos deverá observar
o procedimento estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, pelo qual,
resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do
credor fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, na forma dos
parágrafos 1º e 2º do artigo 27, satisfazendo-se o débito do autor ainda
inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para
devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar", concluiu o ministro
ao dar provimento ao recurso do credor.
Fonte: STJ, REsp.1867209
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